З такими поняттями, як розтермінування та іпотека, українці вже знайомі. Особливо це стосується тих, хто не має повної суми для придбання квартири та підбирає варіанти, де взяти потрібні кошти. Натомість державний лізинг на житло — новий інструмент для українського ринку житлової нерухомості. Про особливості такого варіанту отримати у власність квадратні метри 3m2 детально розповідає в цьому матеріалі.

Що таке квартира в лізинг від держави?

Лізинг передбачає, що покупець, якому не вистачає певних коштів для повної оплати за житло, фактично орендує його. У такому випадку щомісячна оплата включає сплату за вартість житла та відсотки за такий вид позики, поки квартира повністю не перейде у власність позичальника. Детально всі умови прописані в договорі, який лізингоодержувач (позичальник) укладає з лізингодавцем.

Особливість лізингу полягає в тому, що немає першого внеску. А оскільки відсотки нараховують на всю суму позики, розмір оплати за лізингом є більшою, ніж у разі оформлення державної іпотеки, де вносити перший внесок у розмірі 20% обов’язково (відповідно, тіло кредиту є меншим).

Допомогти українцям із цим держава вирішила через запровадження спеціальної програми, де для лізингу передбачене зниження відсоткової ставки до 5% річних (державну іпотеку наразі оформлюють під 7% річних). Завдяки таким умовам оплата відсотків за лізинговим договором практично дорівнюватиме сумі відсотків за «вигідною іпотекою».

Однак тут треба розуміти, що коли позичальник оформляє іпотечний кредит, нерухомість одразу переходить у його власність. Із лізингом ситуація дещо інакша: людина стає власником, тільки коли сплачує всю суму за договором. Ризик полягає в тому, що в разі банкрутства лізингодавця, його кредитори матимуть право забрати передану в лізинг нерухомість. Але коли ми говоримо про державну програму, то така вірогідність зводиться фактично до нуля.

З іншого боку, лізинг дає можливість припинити дію договору в будь-який момент. Скажімо, якщо потрібно змінити місце проживання. Повну суму грошей, що лізингоодержувач сплачував за житло, йому не повернуть, адже частина буде зарахована як оплата за користування квартирою (оренда).

Державна програма з лізингу: як вона працює

Верховна Рада 4 лютого 2021 року ухвалила нову редакцію Закону України «Про фінансовий лізинг». У Нацбанку назвали це знаковою подією, оскільки оновлене законодавство дає змогу суттєво розширити використання лізингу як альтернативи довгостроковому фінансуванню придбання зокрема нерухомості.

Щоб реалізувати задум стосовно державної програми з фінансового лізингу, наприкінці 2020 року була створена Українська фінансова житлова компанія. У рамках держбюджету на 2021 рік Кабінет міністрів збільшив статутний капітал АТ «Укрфінжитло» на 20 млрд грн. Ці кошти потрібні, щоб реалізувати програму забезпечення громадян житлом як за рахунок іпотечних кредитів, так і фінансового лізингу.

У Мінфіні зазначили, що в такий спосіб 20 тис. родин, які працюють у держустановах, і внутрішньо переміщені зможуть оформити близько 8 тис. договорів іпотеки на квартири та 12 тис. осіб — купити житло в фінансовий лізинг.

Також у серпні цього року уряд ухвалив постанову, де визначив умови, за яких «Українська фінансова житлова компанія» може фінансувати придбання житлової нерухомості. Зокрема ідеться про такі критерії:

• за останні півроку середньомісячний сукупний дохід сім’ї не повинен перевищити 10 розмірів середньомісячної зарплати в регіоні;
• останні п’ять років особа не повинна володіти житловою нерухомістю або потребувати покращення житлових умов;
• особі, котра хоче оформити лізинг, не повинно бути більше 70 років;
• договір з фінансового лізингу можна укласти на термін до 20 років;
• квадратний метр квартири не повинен коштувати дорожче, ніж опосередкована вартість житла в регіоні (її визначає Мінрегіонів), збільшена на певний коефіцієнт;
• норма квартири за площею для фінлізингу — до 21 кв. м на кожного члена сім’ї та ще 10,5 кв. м на всю сім’ю, але не більше 94,5 кв. м;
• житло, яке передають у фінансовий лізинг повинно перебувати в експлуатації не довше 20 років або бути реконструйованим не раніше, ніж за 10 років до укладання договору.

Отже, фінансовий лізинг наразі в Україні доступний лише певним категоріям громадян. Повноцінно механізм ще не запрацював, але є сподівання, що це відбудеться вже в 2022 році. За даними компанії M4U, житло потрібно купувати 40% громадян, але можуть це зробити не більше 5%, відповідно, в теорії попит на фінансовий лізинг для придбання житла існує. Подивимося, як буде на практиці.