Можно ли продать квартиру на оккупированной территории Донецкой и Луганской области, находясь в Украине: разъяснение на июнь 2025 года

Вопрос продажи недвижимости на временно оккупированных территориях Донецкой и Луганской областей остаётся крайне сложным и чувствительным. Многие украинцы, уехавшие с этих территорий, до сих пор владеют квартирами или домами в Донецке, Луганске, Горловке и других населённых пунктах. Недавно Государственная дума РФ приняла закон, касающийся признания документов на недвижимость в Донбассе. Что это значит и может ли украинец, находящийся на подконтрольной территории Украины, продать своё жильё?

Что произошло: новый закон Госдумы РФ

В июне 2025 года Государственная дума Российской Федерации приняла закон, признающий юридическую силу документов о праве собственности на недвижимость, выданных органами так называемых “ДНР” и “ЛНР”, за период до официальной аннексии этих территорий (после 2022 года) и после. Фактически, это означает легализацию в российской юрисдикции документов, оформленных по законам оккупационной администрации. Таким образом, с точки зрения российского законодательства, все сделки, зарегистрированные в “ЛНР” и “ДНР”, теперь считаются законными, и на них можно ссылаться при операциях с недвижимостью в пределах РФ.

Что это означает для украинцев

С позиции украинского законодательства, эти территории считаются временно оккупированными, а все действия на них — включая регистрацию права собственности, смену владельца, сделки купли-продажи, — не имеют юридической силы. Украина не признаёт документы, выданные оккупационными органами. Однако на практике существует несколько путей, по которым может происходить продажа недвижимости на неподконтрольных территориях.

Какие есть неофициальные способы?

1. Продажа по “местным” (фактически — оккупационным) законам

Продавец может оформить сделку на месте, по российским либо “ДНР/ЛНР”-правилам. Это возможно:

• только при личном присутствии на территории;

• при наличии российских либо “ЛДНР”-документов (или доверенности на местного представителя);

• часто требует переоформления документов на российские (в связи с интеграцией оккупированных территорий в правовое поле РФ).

2. Через доверенность.

Теоретически можно оформить доверенность у украинского нотариуса на некоего человека, проживающего на оккупированной территории, но:

• оккупационные нотариусы вряд ли признают украинскую доверенность;

• она может потребовать перевод и “легализацию” по их правилам;

• существует высокий риск мошенничества и юридической незащищённости.

3. “Продажа по факту” — когда бывший владелец уезжает, а жильё передаётся новому “владельцу” без официальной регистрации, за неформальную плату. Это самый распространённый, но также самый ненадёжный путь.

Какие риски?

• Потеря собственности без компенсации.

• Мошенничество и подделка документов.

• Невозможность потом подтвердить факт владения или получения средств.

• Привлечение к ответственности за “незаконную сделку” с точки зрения украинского законодательства (если вы участвовали в легализации оккупационных бумаг).

Что делать, если вы владелец недвижимости на оккупированной территории?

1. Сохраняйте все украинские документы — свидетельства о праве собственности, технические паспорта, договоры, выписки из реестра до 2014 года.

2. Не подписывайте никаких бумаг у оккупационных нотариусов, если вы не уверены в последствиях.

3. Консультируйтесь с украинскими юристами, специализирующимися на делах ВПО и недвижимости.

4. Рассмотрите возможность подачи заявления в украинские суды на компенсацию убытков в будущем (в случае возврата территорий).

На июнь 2025 года официально продать квартиру на оккупированной территории Донбасса, находясь в Украине, невозможно. Любая продажа будет происходить либо по “серым схемам”, либо через участие в оккупационной системе, что может противоречить украинскому законодательству. Принятый в РФ закон о признании документов на недвижимость в Донбассе касается только внутренней российской юрисдикции и не признаётся Украиной и международным сообществом. Для украинского владельца это не создаёт новых возможностей для законной продажи жилья, а лишь подчёркивает факт дальнейшей интеграции территорий в состав России.

Что можно сказать честно?

Да, украинцу, живущему в свободной части Украины, придётся смириться с мыслью, что его недвижимость, оставшаяся в оккупации, в настоящий момент фактически утрачена. Официально её не продать, не подарить, не сдать — без физического присутствия на территории и участия в правовых схемах, которые Украина не признаёт.

Есть ли надежда? Есть. В случае деоккупации, восстановления контроля и правопорядка Украина уже сейчас разрабатывает правовые механизмы компенсаций, восстановления прав собственности и фиксации убытков. Поэтому:

• Сохраняйте все украинские документы о праве собственности.

• Составьте акт утраты доступа или справку как ВПО.

• В будущем вы сможете обратиться с иском или претензией на компенсацию.